Khi bạn đã quyết định để mua hay bán một mảnh đất hợp pháp nào đó. Thì cả bên mua và bên bán cần phải nắm rõ các quy định pháp lý về các hợp đồng mua bán. Nhất là khi tiến hành đặt cọc tiền. Dưới đây là những lưu ý khi tiến hành làm mẫu đặt cọc mua đất.
Mẫu đặt cọc mua đất phải phân biệt rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước
Nếu nhìn về mặt hình thức thì tiền trả trước và tiền đặt cọc mà 2 bên thỏa thuận với nhau sẽ do bên mua trả cho bên bán trước. Hành động này nhằm đảm bảo hợp đồng giữa hai bên sẽ được giao kết. Tuy nhiên khi nhìn nhận sâu hơn thì đây là hai khái niệm khác biệt nhau.
Hành động đặt cọc tiền là việc bên mua sẽ trả một khoản tiền theo thỏa thuận cho bên bán, và trong 1 khoảng thời gian nhất định phải tiến hành ký kết, thực hiện hợp đồng mua bán đất.
CÒn hành động trả tiền trước, là việc mà bên mua thực hiện nghĩa vụ trả trước một khoản tiền mua đất cho bên bán. Chính vì bản chất khác nhau nên khi xảy ra tranh chấp hoặc có những sai phạm pháp luật. Thì hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tùy vào hình thức cọc tiền hay trả trước tiền
Đối với việc đặt cọc mua đất
- Nếu hợp đồng mua bán được ký kết, thì số tiền hoặc tài sản đặt cọc sẽ được bên bán trả lại hoặc trừ vào số tiền mua đất.
- Nếu bên mua từ chối việc ký kết, thực hiện hợp đồng mua bán đất thì bên nhận tiền cọc sẽ sở hữu số tiền hoặc tài sản đặt cọc
- Nếu bên bán từ chối ký kết, thực hiện hợp đồng, thì số tiền hoặc tài sản đặt cọc phải trả lại cho bên mua đồng thời kèm theo số tiền tương đương với số tiền đặt cọc. Trường hợp không phải bồi thường thì là do 2 bên thỏa thuận với nhau.
Đối với việc trả tiền trước: Khi 1 trong 2 bên hoặc cả 2 bên đều từ chối việc ký kết, thực hiện hợp đồng. Thì về nguyên tắc, số tiền trả trước đó phải được trả lại cho bên mua mà không kèm theo bất cứ khoản tiền phạt hay bồi thường nào cả.
Trong trường hợp bên mua giao cho bên bán một khoản tiền nhất định mà không nói rõ là tiền cọc hay tiền trả trước. Thì theo quy định tại Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ–CP số tiền đó sẽ được coi là tiền trả trước. Vì vậy khi lập hợp đồng đặt cọc tiền hay biên bản trả tiền trước thì số tiền này cần phải được ghi rõ về mục đích bàn giao số tiền đó là gì. Để tránh gặp những phiền phức phát sinh tranh chấp sau này.
Minh bạch các điều khoản bồi thường, phạt cọc khi xảy ra tranh chấp
Phạt vi phạm là thỏa thuận của các bên tham gia ký kết hợp đồng mua bán đất dựa theo quy định tại Điều 418 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó bên mua hoặc bán nếu vi phạm các thỏa thuận có ghi trong hợp đồng thì phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Mức phạt khi xảy ra tình trạng vi phạm hợp đồng do 2 bên thỏa thuận với nhau trước đó. Người mua, bán cũng có thể chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không nhất thiết phải bồi thường tổn thất cho bên bị vi phạm. Điều này các bên liên quan cần phải thỏa thuận rõ và có ghi trong hợp đồng.
KHi thực hiện việc mua bán đất, nhà việc yêu cầu chịu phạt, bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc là quyền lợi chính đáng của người mua. Vì do khi giao dịch bất động sản, số tiền đặt cọc khi ký kết thường rất lớn. Nếu bên bán bất ngờ thay đổi không chịu bán đất mà còn không bồi thường thì bên mua sẽ rất thiệt thòi. Vì thế khi bên bán đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc, ngoài việc phải trả lại số tiền đặt cọc họ còn phải chịu thêm một khoản tiền cho việc bồi thường thiệt hại, hoặc chịu phạt do vi phạm hợp đồng đặt cọc đã ký trước đó. Vì vậy người mua cần phải xem xét kỹ lưỡng các điều khoản về bồi thường hoặc phạt vi phạm hợp đồng để đảm bảo quyền lợi cho bản thân.
Nên công chứng hợp đồng đặt cọc dù không bắt buộc
Trong các quy định pháp luật thì không có quy định bắt buộc phải công chứng cho những hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên để đảm bảo tính pháp lý cũng như tránh các trường hợp tranh chấp. Người mua nên tiến hành công chứng hợp đồng đặt cọc khi đôi bên đồng ý ký kết và cọc tiền. Để được công chứng hợp đồng cọc, hai bên cần chuẩn bị các giấy tờ, hồ sơ như
Phiếu yêu cầu công chứng; dự thảo hợp đồng và bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có… Sau khi nộp hồ sơ tại địa điểm công chứng hợp pháp, hồ sơ sẽ được kiểm tra. Nếu các giấy tờ đầy đủ, hợp pháp sẽ được công chứng viên tiến hành công chứng theo quy định.
Nên có người làm chứng hoặc vi bằng hay không?
Nếu các hợp đồng được viết tay và lập sơ sài, giao dịch sẽ gặp rất nhiều các nguy cơ rủi ro. Bởi vậy hai bên nên đến văn phòng Thừa phát lại để được tư vấn và lập vi bằng về việc đặt cọc. Vi bằng này sẽ giúp cho bên mua đảm bảo được sự an toàn pháp lý, giao dịch thuận lợi. Và còn là cơ sở pháp lý chắc chắn để bên mua thương lượng, giải quyết nếu tranh chấp xảy ra.
Người làm chứng tuy là yếu tố không yêu cầu bắt buộc, tuy nhiên nếu có thì sẽ càng giúp cho bên mua thêm bằng chứng pháp lý khi xảy ra tranh chấp. Khi lựa chọn người làm chứng, bên mua nên chọn người không có mối quan hệ họ hàng, thân quen với đôi bên để đảm bảo tính công minh. Trong hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ các thông tin cá nhân của người làm chứng để tiện dùng khi có tranh chấp.
Trên đây là những thông tin liên quan tới mẫu đặt cọc mua đất mà các bạn cần quan tâm, cũng như những lưu ý cần thiết để lập được hợp đồng đặt cọc hợp pháp. Hy vọng bài viết sẽ giúp các bạn có thêm kiến thức trước khi quyết định đặt cọc tiền mua đất.